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  • 2015年中国物业服务价格指数研究报告

    更新时间 2015-12-25 14:09:00
  •  参见:http://www.zgwyxh.org/news_con.aspx?id=3521
     研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统
     数据支持：CREIS中指数据 fdc.fang.com
     
        1、研究背景与目的
        经济增速放缓、产业结构升级与增长动力转换是我国经济“新常态”的重要特征。在制造业回落的背景下，服务业活动的较快发展已经成为经济稳定的主要动力，物业服务行业也迎来了快速发展的历史机遇期。目前，我国物业服务企业在管面积已经达160亿平米，近三年累积增长超40%。
     
        2015年是物业服务行业深刻变革的一年。一方面，“互联网+”概念快速普及，创新技术不断发展，社区O2O的兴起为物业服务企业的增值服务提供了巨大的想象空间。另一方面，物业服务行业与资本融合愈加紧密，截至目前，已有12家物业服务企业在新三板上市，3家在港交所挂牌。同时，世茂物业及金地物业分别推出物业费资产证券化项目，进一步拓宽了物业服务行业与金融产品的组合区间。
     
        政策方面，2014年11月下旬，国家发改委同有关部门发布《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间。2015年11月19日，为加快发展生活性服务业、促进消费结构升级，国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出推动物业管理等生活性服务规范化、标准化发展。这是我国推动生活服务业发展的第一个全面、系统性文件，对物业服务行业规模提升、行业服务质量提高、市场行为规范、行业形象提升等方面必将产生重大影响。
     
        政策的叠加效应激活了整个物业服务行业，也为物业企业创新发展提供了有力的政策依据与实施空间。物业服务价格的放开是顺应市场变化需要的必然结果，然而由于市场规模大而复杂，相关研究工作较为滞后，准确详实的行业数据较为缺乏，物业服务评价标准的全面性、科学性、客观性和严谨性都有待商榷。
     
        在此背景下，中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。此研究首先能为政府及研究机构提供数据支持，为行业研究和政策制定提供参考；其次，可帮助广大物业服务企业和普通居民准确了解物业服务价格水平和最新发展动向，促进企业和业主之间有效沟通，为企业管理和经营决策提供参考；最后，通过对主要城市物业服务水平和价格的量化分析，促进服务收费与服务标准的合理匹配，提升物业服务的专业化、市场化程度，引领行业的稳健发展。
     
        2、研究方法体系
        基于物业服务行业需要，在多年积累的研究经验的基础上，中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组在中国房地产指数系统的基础上，参考国内外相关研究成果，形成了“中国物业服务星级评价标准体系”和“中国物业服务价格指数系统”等理论体系，并在2013年上半年进行了调研和试算。2013年6月28日，住房和城乡建设部政策研究中心主持的“中国物业服务价格指数专家鉴定会”在北京召开。由国家统计局、国务院发展研究中心、北京大学、清华大学、北京物业协会等中国房地产业界及物业服务行业的权威专家组成的评审委员会对“中国物业服务价格指数理论与实践”研究成果进行了评审。评审委员会听取了成果汇报，形成评审意见，并一致通过研究成果的评审。会后，研究组根据专家意见对理论体系进行了完善，最终形成了中国物业服务价格指数研究方法体系。2013年12月20日，中国物业服务价格指数研究报告首次对外发布。
     
    2.1 样本选择
        质价相符”的定价原则要求物业服务价格与服务水平要相适应，在编制指数时必须区分不同标准物业服务对服务价格的影响，选择具有一定服务水平的物业项目作为指数研究的样本。基于此，研究组制定“中国物业服务星级评价标准体系[1]”，根据该评价标准选择数量充分的、符合要求的在管物业项目作为物业服务价格指数编制的样本。
     
        “中国物业服务星级评价标准体系”分为软件和硬件两个方面的标准体系。软件标准体系由基本要求、房屋管理、公共设施管理与维修、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理和其他管理组成；硬件标准体系包括基本要求、综合配套、绿化及景观、车位、文体娱乐设施、共用设施设备、安保系统、物业管理硬件及人员配备、物业标识等内容。
     
        根据星级评价标准体系，软硬件满分均为100分，满足70分≤考核评分＜80分，则符合三星级标准；满足80分≤考核评分＜90分，符合四星级标准；如果考核评分≥90分，其符合五星级标准。最终样本项目的物业服务评级取软件评价和硬件评价中较低者。如果项目物业服务的软件或硬件评价低于三星级水平，则将其录入数据库中，但不作为样本用于物业服务价格指数的计算。
     
        在“中国物业服务星级评价标准体系”基础上，本次研究的样本选择标准如下：①位于各市城区（不包含下辖县和县级市）；②2000年后竣工验收，入住时间1年（含）以上的商品住宅项目，其中一线城市（北京、上海、广州、深圳）的项目建筑面积需在10万平米以上，其他城市在5万平米以上；③有合法注册的物业服务企业在管；④根据“中国物业服务星级评价标准体系”，物业服务水平和硬件设施的评价结果均在三星级以上（含三星）。
     
        考虑到数据的可获得性和在全国的代表性，遵循典型性原则，选择二十个代表城市作为研究对象：北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、长沙、常州、昆明、宁波、青岛、苏州、无锡、沈阳、合肥、南昌。
     
    2.2 指数模型
        1）指数系统的结构
        中国物业服务价格指数系统以城市各星级服务价格指数为最低层级，逐级生成城市物业服务价格指数、二十大城市物业服务价格综合指数。根据研究分析需要，还可以扩展构建城市分城区物业服务价格指数等。
     
        2）指数编制方法
        计算物业服务价格指数时，以每个物业项目的建筑面积占样本库中所有合格物业项目建筑面积总和的比重为该物业项目权重。①环比价格指数，以三星级物业、四星级物业、五星级物业价格为基本项计算；②城市物业服务价格指数，根据城市各星级的物业服务价格指数按各星级样本项目建筑面积加权平均计算；③二十大城市物业服务价格综合指数，根据二十个重点城市的城市物业服务价格指数按各城市样本项目建筑面积加权平均计算。
     
    2.3 数据采集
        物业服务价格指数的数据采集工作以企业填报、电话调研、实地调查为主。
     
        1）调查内容。一是物业服务水平，包括物业项目的软件及硬件两大方面，具体细分项参见《中国物业服务星级评价标准体系》。二是物业服务价格及建筑规模等基本信息，物业服务价格是项目的月均每平米物业服务费用；建筑规模是项目总建筑面积，是计算物业服务价格指数时的权重，其他基本信息包括项目名称、竣工时间、入住时间、所在区域等。
     
        2）数据来源。一是通过中国房地产指数系统（CREIS）数据库，获取该城市住宅项目名单及基本信息。二是通过对物业项目实施电话访问和调查，收集物业服务价格等相关信息，对有地址但无联系方式的项目实施实地调查。三是通过物业服务企业填报其在管项目的相关信息。
     
        3）数据补充。对于无法取得价格数据等基础资料的样本，将采取两个方式补充，一是将没有价格数据的样本项目用同区域、同星级样本项目的价格推算；二是对无法获得当前建筑面积的样本项目通过批准销售面积等资料来估计。
     
        4）数据整理。调查所得的原始数据需进行必要处理。第一，对原始数据只有单户物业服务价格数据的项目，根据项目的户型面积等估计项目的月均每平米物业服务价格，以便于指数计算；对原始数据中的项目进行统一的区域划分，并根据分析需要对数据范围进行适当的调整等。第二，对异常数据进行检验。按照所在区域和物业服务星级进行划分，计算每档样本均值X和标准差S，正常样本数据应在两个标准差（X-2S，X+2S）即95%的置信范围内，超出此范围的数据应剔除，剔除后再计算样本新均值和标准差；再检验，再剔除，直到无异常数据为止。
     
    3、主要研究成果
    3.1 指数：综合指数同比上涨0.99%，环比微涨0.35%，五星级指数涨幅最大
     
        2015年12月，二十大城市物业服务价格综合指数为1018.69，较去年同期上涨0.99%，较2015年6月上涨0.35%。二十大城市的物业服务价格指数与去年同期相比无一下跌。宁波、苏州、重庆和昆明4个城市持平，其余16个城市上涨。南京的指数涨幅最大，为4.46%；常州、武汉的涨幅分别为2.57%和2.09%；深圳、南昌、沈阳、天津等6个城市的涨幅在1%-2%之间%；青岛、北京、无锡、广州和上海的涨幅在0.5%-1%之间；合肥、成都的涨幅较小，分别为0.37%和0.23%。
     
        二十大城市的物业服务价格指数与2015年6月相比同样无一下跌。无锡、合肥、宁波、苏州、重庆和昆明持平，其余14个城市上涨。由于常州是较早实施物业服务费的开放的城市之一，前期基数较低，近半年常州物业服务均价涨幅较高，二十大城市中常州涨幅最大，达1.77%；沈阳的指数涨幅亦超过1%，为1.09%；青岛、深圳、南京等5个城市的涨幅在0.5%-1%之间；北京、武汉、南昌、杭州等7个城市涨幅在0.5%以下，其中上海的涨幅最小，仅为0.09%。
     
        分区域[2]来看，环渤海区域的北京、天津和青岛近半年来总体物业价格水平均有不同程度的上涨，区域服务均价总体涨幅为0.67%，珠三角区域紧随其后，涨幅为0.44%，长三角地区物业服务价格总体涨幅为0.39%。中部、西南地区物业服务价格近半年来波动不大，整体涨幅较小。
     
        自2011年以来，我国GDP增速持续下降，但仍保持在7%以上，2015年上半年我国GDP同比增长7.0%；各省市最低工资逐年增加，过去6年平均增速为12.49%，2015年各代表省市最低工资均值增速为10.44%；过去6年衡量物价水平涨幅的CPI指数平均涨幅为2.88%。此次调研的结果表明，2015年12月二十大城市物业服务价格指数较去年同期上涨0.99%，仍明显低于CPI涨幅、最低工资标准增速等指标。虽然国家发改委已明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，但是对大多数项目而言，物业费提价依然面临较大难度。未来物业服务企业可通过提供优质的增值服务获取更高利润。
     
        从不同星级物业服务价格指数来看，三星级和五星级同比上涨，四星级指数与去年持平，五星级涨幅最大为0.53%。2015年12月二十大城市三星级物业服务价格综合指数为1002.99，较去年同期上涨0.14%；四星级物业服务价格综合指数为1002.42，较去年同期持平；五星级物业服务价格综合指数为1005.35，较去年同期上涨0.53%。具体来看，三星级物业服务价格指数中，青岛、沈阳、深圳等8个城市较去年同期上涨，广州、苏州、合肥等9个城市持平，上海、杭州等3个城市下跌；四星级物业服务价格指数中，深圳、天津、成都等7个城市较去年同期上涨，长沙、杭州等9个城市持平，北京、武汉等4个城市下跌；五星级物业服务价格指数中，北京、南京等4个城市上涨，天津下跌，其余15个城市持平。三、四、五星级物业服务价格指数上涨的城市均比下跌的城市多，五星级物业服务价格指数上涨幅度最大，四星级物业服务价格指数无变化。
     
    3.2 价格：二十城均价为2.07元/平方米/月，三、四星级均价差异较大
     
        2015年12月，二十大城市物业服务均价为2.07元/平方米/月。其中深圳均价最高，为3.12元/平方米/月，北京、上海、广州紧随其后，分别为2.81元/平方米/月、2.36元/平方米/月和2.33元/平方米/月；天津、杭州、宁波、苏州的均价也在2元/平方米/月以上；青岛、无锡等12个城市的均价不到2元/平方米/月。可以看出，一线城市的经济水平最发达，物业服务均价也处于较高水平；二线城市物业服务均价各有高低，天津、杭州、宁波、苏州均价在2元/平方米/月以上，青岛、无锡等11个城市介于1 -2元/平方米/月之间，常州的物业服务均价水平最低，仅为0.95元/平方米/月。
     
        从不同星级物业服务均价来看，三、四星级物业服务均价差异近40%，而四、五星级差异仅为18%。2015年12月，二十大城市三星级物业服务均价为1.78元/平方米/月，较2015年6月上涨0.39%；四星级物业服务均价为2.47元/平方米/月，较2015年6月上涨1.14%；五星级物业服务均价为2.92元/平方米/月，较2015年6月上涨0.27%。全部星级物业服务均价均有所上涨，四星级均价涨幅最高。不同区域看，珠三角区域三星、四星级物业服务均价均为最高，环渤海区域紧随其后。长三角区域三、四星级物业服务均价虽不及珠三角和环渤海区域，但五星级物业服务均价却为最高，平均价格达3.87元/平方米/月。具体来看，三星级物业服务均价中，深圳、北京、天津、广州4个城市均价较高，均在2元/平方米/月以上，深圳最高，为2.64元/平方米/月；上海、青岛、长沙等15个城市介于1（含）-2元/平方米/月之间；常州均价最低，仅为0.80元/平方米/月。四星级物业服务均价中，深圳、上海均价较高，均超过3元/平方米/月，深圳仍最高，为3.62元/平方米/月；北京、常州、武汉等14个城市介于2-3元/平方米/月之间；重庆、南昌等4个城市在2元/平方米/月以下，其中昆明最低，为1.49元/平方米/月。五星级物业服务均价中，上海均价最高，为5.69元/平方米/月，杭州紧随其后，均价达5.06元/平方米/月；除上海和杭州外，其他城市均价在4元/平方米/月以下，合肥均价最低，不到2元/平方米/月，为1.77元/平方米/月。
     
        样本：物业服务软硬件均衡发展，一线城市四、五星级占比近40%
        三星级评价样本占64.86%，一线城市四、五星级占比近40%
     
        中国指数研究院严格按照样本选择规范要求，于2015年9月至11月对二十个城市进行了物业服务星级评价研究工作，样本数量为5737个，其中达到物业服务价格指数编制要求的合格样本数量为2433个，占比为42.41%，物业服务价格指数评价体系覆盖范围更加广泛，样本选择标准更加严格谨慎，研究成果持续引领行业发展方向。
         整体来看，三星级物业服务项目占比超六成，一线城市四、五星占比接近40.00%。从调研结果来看，合格样本中获得三星级的物业服务项目占比为64.86%，四星级和五星级占比分别为29.80%、5.34%，目前三星级的中档服务水平仍然是主要的物业服务水平，提供高端物业服务的项目占比仍然偏少，整体来看物业服务行业仍有提升空间。此外，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的物业服务项目四、五星级占比为39.98%，高于二十城整体水平。
     
        珠三角地区、西南地区和环渤海地区四、五星级样本占比分别达到43.84%、43.27%和41.38%，占比明显高于东北、长三角和中部地区。以广州、深圳为支撑的珠三角地区和以北京为支撑的环渤海地区经济较为发达，物业服务行业发展时间长，水平在全国保持领先；西南地区则凭借良好的物业服务基础，获得了业主的肯定。长三角地区四、五星样本占比为28.46%，主要是因为常州物业服务水平较低，四、五星级占比仅为5.00%，远远低于二十城市总体水平，拉低了整个长三角地区的星级占比。
     
        重庆和北京的四、五星级样本占比较高，物业服务水平二十城领先。在二十个调研城市中，重庆合格样本中四星级以上占比为53.79%，北京合格样本中四星级以上占比为52.43%，是调研城市中仅有的两个超过50%的城市。其中重庆的五星级项目占比为13.79%，是二十个城市中五星级项目占比最多的城市。而且重庆、北京两个城市的物业服务满意度得分分别为80.4、76.5，表明其整体物业服务水平处于领先地位；广州、苏州、深圳、宁波和成都四星级以上项目占比均超过40%。
     
    Ø 物业服务软硬件均衡发展，五星级项目软硬件匹配度较高
     
        物业软件服务水平稳步提升，但仍存在优化空间。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件得分分别为79.40分、79.68分，软件得分较硬件得分低0.28分；2014年下半年，二十城的软件得分为78.95分，较硬件得分低0.87分。同期相比，物业服务软件服务得分与硬件服务得分差距逐步缩小，主要由于物业服务企业近年来服务意识逐步增强，一方面不断完善保洁、绿化、安保和维修等基础物业服务细节，另一方面更加关注和挖掘业主生活、情感等潜在需求，并开始运用大数据、物联网等新技术提高服务效率、优化服务品质，全面提高软件服务水平满足业主对物业服务的需求。但2014年以来，物业服务软件得分一直低于物业服务硬件得分，因此，软件服务仍存在优化空间。
     
        三成城市软硬件得分差绝对值较大，深圳、苏州等城市软硬件服务水平差距较小。合肥、长沙、南昌、宁波、武汉和天津六城市软硬件得分差绝对值较大，均超过1分。其中，合肥、天津软件得分较硬件得分分别高1.97分和1.10分；长沙、南昌、宁波和武汉软件得分较硬件得分分别低1.97、1.87、1.86和1.10分。其余十四城软硬件得分差绝对值较小，均小于1分，尤其是深圳、苏州、广州、沈阳、成都、青岛和北京七个城市软硬件得分差绝对值均小于0.5分，软硬件匹配程度较高，物业服务软硬件发展较为均衡。
     
        星级物业服务项目硬件得分稍高，五星级物业服务软硬件较为匹配。分星级来说，二十个城市的物业服务项目硬件得分均值高于软件得分均值，其中，三星级物业服务项目的硬件得分均值高出软件0.29分，四星级硬件得分均值高出软件0.40分，五星级软硬件得分均值差距较小，硬件得分均值高出软件0.1分。分城市来看，三星级中合肥、宁波和南昌等四个城市软硬件得分差超过2分，合肥软件得分高于硬件得分2.6分，宁波和南昌则是硬件得分超过软件得分2.41分和2.08分；四星级中，常州软硬件得分差值最大，其软件得分较硬件得分低2.18分，其余城市软硬件得分差均低于2分；五星级中，宁波的五星级物业服务小区的软件得分为93.33，得分最高且高出硬件2分，差距最大。
     
        中国指数研究院对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目进行深入分析，星级物业服务项目软、硬件服务均衡发展：
     
        万科物业在安心、参与、信任、共生的理念下，致力于构筑社区幸福家园，其管理项目万科东海岸、万科天河御品等成为五星级物业服务项目典范；绿城服务秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，为广大业主提供亲情化和充满人文关怀的服务，旗下管理项目绿城·蘭园、绿城·蓝湾小镇等项目获评五星级；保利物业（北京）在强调专业化服务管理、做好常规物业管理服务、满足客户基础需求的同时，格外注重贴近业主的情感诉求，致力于为业主营造和谐、舒适的居住氛围，旗下管理项目保利中央公园获评五星级；新城物业秉承“共创和谐生活”的服务理念，潜心为业主提供更加便捷、贴心的延伸服务，在管项目新城碧翠获评五星级；盛全物业以“客户至上、服务第一”为宗旨，为客户提供科学的管理、规范的服务，其项目德信·臻园获评五星级；新鸥鹏物业秉承“健康生活设计师”的服务理念，专注于物业管理的服务与研究，旗下管理项目鸥鹏·御府、鸥鹏·凤凰城等项目获评五星级；永升物业致力于打造高品质物业服务品牌，不断为业主提供“感动人心的服务”，其服务项目旭辉·芭堤兰湾获评五星级；东原物业集团秉承“诚信、专业、共赢”的经营理念,坚持用户至上、质量第一，以科技服务客户，其管理项目东原·黄山大道东、东原D7获评五星级；俊发物业坚持“诚信、人本、专业、责任”的经营理念，为千千万万个“俊客”营造“舒心+放心”俊发生活，管理项目滨江俊园和俊发·滇池ONE被评为五星级物业服务项目。
     
        景瑞物业秉承“贴心服务，舒适生活”的管理理念，追求管理服务水平的持续提升，其管理项目美兰湖·岭域成为五星级物业项目；上置物业推行管家服务模式，向业主提供专业化温馨服务、个性化特色服务和至尊化高端服务，旗下项目大宁瑞仕花园获评五星级；怡华物业致力于住宅、写字楼和商业物业的精细化管理，为业主提供最具文化内涵的人性化服务，其高标准、规范化物业服务打造的嘉德广场项目获评五星级；大家物业秉承“诚信、热情、规范、细致”的服务理念，把业主的满意度作为衡量服务工作的基本目标，旗下项目大家·武林府和大家·武林时代获评五星级；绿升服务通过科学的管理、优质的服务、亲和力的创建，为广大业主提供了长期的物业专业化服务，其管理项目中央花园获评五星级；金龙物业坚持“诚信、创新、品质、人才、服务、和谐”的品牌定位，为广大业主提供优质的物业服务，其服务项目蔚蓝水岸获评五星级；奥克斯物业以“秩序安全，环境优美，舒适健康，客户满意”为质量方针，为业主提供满意的物业服务，旗下项目盛世馨园、创研智造、盛世经典获评五星级；鲁能物业秉承鲁能集团“追求卓越、服务真诚”的企业精神，提供全方位的物业管理、咨询服务，旗下项目格拉斯小镇获评五星级；弘生活秉承“传递关爱，分享成长”的服务理念，为业主提供安心、放心、舒心的专业品质服务，服务项目弘阳·三万顷获评五星级；华厦物业秉承“高端、创新”的服务宗旨，不断提升专业技能水平和服务水准，全方位满足业主需求，其管理项目畅水园获评五星级；中节能物业以“精于节能”为经营理念，努力打造节能物业服务，在管项目杭州西湖国际科技园获评五星级。
     
    4、结语
        2015年物业服务星级评价结果表明，面对日益提升的物业服务需求和行业竞争压力的增加，物业服务企业通过增加服务项目、提高服务品质和加大物业服务投入等途径在物业服务的软、硬件方面均有提高，物业服务价格有所增长，但增幅不大。
     
        中国物业服务行业经历了三十多年的发展，已经取得了较大成就。目前行业适逢政策机遇期，国务院（2012）在《服务业发展“十二五”规划》中强调“健全符合行业特征和市场规律的价格机制，鼓励物业服务企业开展多种经营”；国家科技部（2012）在《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》中对物业服务业转型提出了具体指导意见；2013年11月十八届三中全会成功召开，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》顺利发布，市场化改革成为我国全面深化改革的重中之重，国家政策的大力扶持将为物业服务行业发展提供一部强大的动力引擎；2014年11月下旬，发改委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确放开住宅小区物业服务收费。
     
        未来，随着城镇化的持续推进和房地产业的深化发展，物业服务企业不能局限于改善社区人文居住环境和提高城市管理水平的层面，转型升级已是大势所趋，引入新业态、新技术，开创新模式，提高服务技术含量，增加服务附加值，以及由此衍生出的健康服务、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务，都将是企业未来的盈利突破方向。
     
        随着我国经济“新常态”来临，物业服务行业将向深层次、高附加值方向发展，这对物业服务提出了更高的要求。同时，行业竞争压力加大、经营成本的不断上升、质价不相符等问题成为物业服务企业发展壮大的绊脚石。在此背景下，我们将以此研究为基础，通过物业服务星级评价工作将持续挖掘和传播优秀项目的服务经验和服务标准，发挥优秀星级物业服务项目的示范带头作用。同时，通过对国内主要城市项目的物业服务水平和价格进行持续的跟踪调查和研究，客观反映行业发展变化，探讨物业服务价格定期调整机制的建立和落实，促进物业服务价格与服务水平的统一，引导物业服务企业提供优质服务，推动行业的健康平稳发展。