营改增，就是营业税改为增值税

       从2016年5月1日起，“营改增”将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这将直接影响四大行业800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。

       物业服务企业也面临“营改增”，属于本轮改革“现代服务业”中的“商务辅助服务”。服务业在营改增之前，营业税率为5%，“营改增”之后，其增值税率为6%。

       关于“营改增”，我们得首先了解下营业税、增值税之间的区别。



       增值税纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人。

       在“营改增”前，物业服务企业实行营业税征收方式，税率为5%；“营改增”后，物业服务企业作为商务辅助服务的一种，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

       物业服务企业主要经营成本中，固定成本和人工成本较高，特别是人工成本占比约6-7成，而这些成本不能产生进项税，可抵扣项目比重过低，会导致税率提升，将给物业服务企业带来一定影响。




       1、完善物业服务企业财务管理制度
       营改增后，物业服务企业更加规范自己的财务管理制度，不断完善自身的财务制度。根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。

        2、写字楼加快去库存利好物业服务企业
       不动产进项税额纳入抵扣范围，是此次全面推开营改增的一大亮点，对未来物业服务企业影响深远。在消费型增值税下，企业外购的生产资料和固定资产支出越多，可抵扣进项税额就越多。当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低。该举措会刺激企业购置办公楼改善办公条件的消费预期。
       对于依托建筑、商业地产的物业服务企业而言，不动产销售实行11%税率，意味着物业服务企业每1000万元（不含税价格）的不动产投资，能够得到110万元的税收减免。

        3、促进物业服务行业转型升级
       “营改增”税制改革措施将把企业纳入到增值税管理体系当中，这对企业的财务核算方式和内容提出了更高的要求，这样也会倒逼企业进行内部改革，改善企业内部管理工作质量。
       物业服务企业进入增值税管理体系，企业不得不完善税率和抵扣范围，促使企业结构调整，使得产业升级和转型。物业服务企业仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化服务企业去实施。
       其中，将物业服务企业支付给保洁保安、绿化养护、房屋维修、设施设备维保等专业分包公司的费用，作为进项税进行抵扣；对售后公房和保障房物业租金免收增值税；这也促进了物业服务企业对服务项目的更加精细化管理，越来越多的物业公司朝着专业的管理服务功能转型升级。

      

       自2016年5月1日起，可以依法依规开具增值税发票，或申请代开增值税发票。
        2016年5月15日前，向主管地税机关申报缴纳4月底以前的营业税。
        2016年6月27日前，根据当地主管国税机关的安排，申报缴纳增值税。
        如果您是实行按季度缴纳营业税的纳税人，2016年5月15日前，需向原主管地税机关申报缴纳4月底以前的营业税，2016年7月15日前向主管国税机关申报缴纳5月、6月的增值税。
        如果您出售已取得的不动产和自然人出租不动产，自2016年5月1日起，仍向不动产所在地主管地税机关缴纳增值税。        自2016年5月1日起，地税机关不再向您发放发票。您已领取的地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。
       
       2016年5月1日以前，如果您在主管地税机关已申报缴纳营业税且未向购买方开具发票，需要补开发票的，可在2016年12月31日前开具增值税普通发票。